Kiracı ve Ev Sahiplerine Yargıtay'dan 2 Emsal Karar! Habersiz Çıkana 6 Ay Kira

Kira artışları ve ev değiştirme telaşının sürdüğü bu dönemde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nden hem ev sahiplerini hem de kiracıları yakından ilgilendiren iki önemli karar geldi. Birincisi, satılan bir evin kirasının kime ait olduğunu netleştirdi. İkincisi ise sözleşmedeki ihbar süresine uymadan taşınan kiracının ne kadar tazminat ödemesi gerektiğini ortaya koydu. Her iki karar da benzer davalarda emsal niteliği taşıyor.

1. Karar: Evini sattı, kirayı almaya devam etti

Bursa'da yaşayan B.K., birikimleriyle kiracılı bir daire satın aldı. Satışın ardından kiracının sözleşmesinin devam etmesine karar verildi. Ancak dairenin eski sahibi, satıştan sonra da kiracıdan kira almayı sürdürdü. Kiracı, eski ev sahibinin talebi üzerine bir aylık kira bedelini onun hesabına yatırdı.

Yeni malik B.K., ödemenin yanlış kişiye yapıldığını belirterek eski sahipten parayı geri istedi. Talebi karşılıksız kalınca icra takibi başlattı, takibe itiraz edilince de Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurdu. B.K., eski malikin kötü niyetle kiracıdan 13 bin 500 lira tahsil ettiğini ileri sürdü. Ancak mahkeme davayı reddetti.

Adalet Bakanlığı devreye girdi, Yargıtay bozdu

Kararın ardından Adalet Bakanlığı kanun yararına temyiz yoluna başvurdu. Bakanlık, satışla birlikte kiralananın el değiştirdiğini ve yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini vurguladı.

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmede kiranın her ayın 15'inde peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığını hatırlattı. Kararda, eski malike yapılan ödemenin 15 Aralık 2023 – 14 Ocak 2024 dönemine ait olduğu, daireyi 18 Aralık 2023'te satın alan yeni malikin bu tarihten itibaren kira tahsil etme yetkisi bulunduğu belirtildi. Yargıtay, kirayı peşin tahsil eden eski sahibin satış tarihinden sonraki döneme düşen kısmı yeni malike iade etmekle yükümlü olduğuna hükmetti ve yerel mahkeme kararını oy birliğiyle kanun yararına bozdu.

2. Karar: Habersiz tahliyenin bedeli 6 aylık kira

İkinci dava bir iş yeri kirasıyla ilgili. Lojistik depo olarak 5 yıllığına kiralanan taşınmazın sözleşmesinde, kiracının "en az 6 ay önceden ihbar etmek kaydıyla" sözleşmeyi feshedebileceği yazıyordu. Ancak kiracı, iddiaya göre mal sahibine haber vermeden depoyu sözleşme süresi dolmadan boşalttı. Son ödenen aylık kira 140 bin 630 dolardı.

Mal sahibi tazminat davası açtı. Sulh Hukuk Mahkemesi taşınmazın yeniden kiralanması için bir aylık sürenin yeterli olduğunu kabul ederek kiracıyı bir aylık kira bedeli kadar tazminata mahkûm etti. Bölge Adliye Mahkemesi de bu kararı onadı.

Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi farklı düşündü. Kararda, sözleşmede tarafların fesih ihbar süresini 6 ay olarak kararlaştırdığı vurgulandı. Yargıtay, bu durumda 6 aylık ihbar süresinin "makul süre" olarak kabul edilmesi ve kiracının 6 aylık kira bedelini tazminat olarak ödemesi gerektiğine hükmederek kararı bozdu.

Bu karar, ihbar süresinin sözleşmede açıkça yazılı olduğu durumlarda mahkemelerin kendi takdirleriyle daha kısa bir süre belirleyemeyeceğini gösterdi.

Bu kararlar ne anlama geliyor?

• Kiracılı bir ev satıldığında, satış tarihinden sonraki kira yeni sahibe aittir. Peşin alınan kiranın bu döneme düşen kısmı eski sahip tarafından iade edilmelidir.
• Kiracılar, ev el değiştirdiğinde kirayı kime ödeyeceklerini yazılı olarak teyit etmeli; tapu devrinden sonra eski sahibe ödeme yapmaktan kaçınmalı.
• Sözleşmede ihbar süresi varsa ve kiracı buna uymadan çıkarsa, mal sahibi bu süre kadar kira bedelini tazminat olarak isteyebilir.
• Erken çıkmayı planlayan kiracıların, sözleşmedeki fesih maddesini okuyup ihbarı yazılı ve zamanında yapması büyük önem taşıyor.

Uzmanlar, kira sözleşmesi imzalarken fesih, ihbar ve ödeme maddelerine özellikle dikkat edilmesini, olası anlaşmazlıklarda yazılı belgelerin en güçlü delil olduğunu hatırlatıyor.